Indexation du loyer 2026 en Wallonie et à Bruxelles

L’indexation permet d’adapter chaque année le loyer à l’évolution du coût de la vie. Elle n’est jamais automatique : c’est au bailleur de la demander, en respectant quelques conditions qui diffèrent légèrement entre la Wallonie et Bruxelles. Voici les règles en vigueur en 2026 pour un bail de résidence principale.

En bref

L’indexation est possible une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
Le bail doit être écrit et enregistré, et ne pas exclure l’indexation.
Le bailleur doit la demander par écrit. Elle peut être réclamée avec un effet rétroactif limité aux 3 mois qui précèdent le mois de la demande.
Formule : loyer de base × nouvel indice santé ÷ indice santé de départ.
Wallonie : la limitation temporaire liée au PEB a pris fin le 31 octobre 2023, mais elle pèse encore sur les baux entrés en vigueur avant le 1er novembre 2022 lorsque le logement est classé D, E, F ou G ou n’a pas de certificat PEB.
Bruxelles : les baux signés depuis 2025 doivent aussi être enregistrés sur la plateforme régionale Irisrent, le certificat PEB doit avoir été remis au locataire, et un facteur de correction s’applique encore à certains logements classés E, F ou G.

Quelles sont les conditions pour indexer le loyer ?

En Wallonie comme à Bruxelles, l’indexation est un droit du bailleur, à quelques conditions :

Un bail écrit et enregistré. Tant que le bail n’est pas enregistré, le loyer ne peut pas être indexé à la hausse.
Aucune clause contraire. Le bail ne doit pas exclure expressément l’indexation.
Une fois par an. L’indexation intervient au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
Une demande écrite. Le loyer n’augmente pas tout seul : le bailleur doit adresser une demande écrite au locataire. En Wallonie, un courrier simple, un e-mail ou un SMS suffisent ; dans tous les cas, gardez une preuve de l’envoi.
À Bruxelles, le certificat PEB doit avoir été remis au locataire. Selon Bruxelles Logement, il doit aussi être valable au moment de la demande : s’il a expiré, transmettez un nouveau certificat au locataire avant de demander l’indexation. Gardez la preuve de cette remise, par exemple un certificat annexé au bail et paraphé par le locataire.
À Bruxelles, deux enregistrements. Les baux signés depuis le 1er janvier 2025, ainsi que les baux plus anciens qui n’avaient jamais été enregistrés, doivent être enregistrés gratuitement sur la plateforme régionale Irisrent, dans les deux mois qui suivent la signature pour un nouveau bail. Sans cet enregistrement régional, le loyer ne peut pas être indexé. Depuis un arrêt de la Cour constitutionnelle du 3 avril 2025, l’enregistrement auprès du SPF Finances (MyRent) reste aussi obligatoire : faites les deux.

Comment calculer le loyer indexé ?

La formule est la même dans les deux régions :

Nouveau loyer = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ

Loyer de base : le loyer prévu dans le bail, ou fixé par un jugement (par exemple après une révision du loyer), hors frais et charges.
Nouvel indice : l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, et non celui du mois où vous envoyez la demande.
Indice de départ : l’indice santé du mois qui précède la signature du bail, et non son entrée en vigueur. Pour un bail très ancien, signé avant février 1994, la règle est différente : utilisez le calculateur de Statbel ou demandez conseil.

Exemple avec des valeurs fictives : un loyer de base de 800 €, un indice de départ de 128,00 et un nouvel indice de 133,12 donnent un loyer indexé de 800 × 133,12 ÷ 128,00 = 832 €.

Les indices santé sont publiés chaque mois par Statbel, qui propose aussi un calculateur de loyer en ligne.

Attention à la nouvelle base de l’indice depuis 2026

Depuis janvier 2026, Statbel publie l’indice santé dans une nouvelle base de référence (2025 = 100). Les séries dans les anciennes bases, dont la base 2013 = 100, restent publiées. La formule ne change pas, mais l’indice de départ et le nouvel indice doivent toujours être exprimés dans la même base : mélanger deux bases fausse complètement le calcul. Pour un bail signé avant 2026, prenez les deux indices dans une même base, par exemple la base 2013 = 100, ou utilisez le calculateur de loyer de Statbel.

Vous avez oublié d’indexer ?

Ce n’est pas perdu pour l’avenir : vous pouvez demander l’indexation à tout moment, et le nouveau loyer se calcule toujours avec la formule ci-dessus. En revanche, les arriérés sont limités aux 3 mois qui précèdent le mois de votre demande. Par exemple, pour un bail dont la date anniversaire tombait en mars et une demande envoyée en septembre, vous pouvez réclamer la différence pour juin, juillet et août, puis appliquer le loyer indexé à partir de septembre. Le calcul se fait avec l’indice santé de février, mois qui précède la date anniversaire, et non avec celui d’août ou de septembre. Si une ou plusieurs années n’ont pas été indexées, ne partez pas du dernier loyer payé : appliquez la formule au loyer de base et à l’indice de départ du bail (en Wallonie, sous réserve de la règle PEB expliquée plus bas).

Wallonie : le certificat PEB et l’indexation en 2026

Entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, l’indexation a été limitée en Wallonie selon le certificat PEB du logement : réduite pour les classes D (75 % de l’indexation) et E (50 %), interdite pour les classes F et G et pour les logements sans certificat.

Depuis le 1er novembre 2023, cette limitation ne s’applique plus, mais elle a laissé une trace durable pour les baux entrés en vigueur avant le 1er novembre 2022. Si, au moment de l’indexation, le logement a un certificat PEB D, E, F ou G, ou n’a pas de certificat PEB, la formule change :

le loyer de base devient le loyer adapté pendant cette période, selon les limites alors en vigueur : 75 % pour D, 50 % pour E, aucune hausse pour F, G ou en l’absence de certificat ;
l’indice de départ devient l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire intervenue pendant cette période.

Tant que la situation du logement ne change pas, la hausse de l’indice de 2022-2023 n’est donc pas récupérée. La Cour constitutionnelle a confirmé que ce calcul s’applique aussi aux logements sans certificat PEB (arrêt 64/2024 du 20 juin 2024).

Si le logement obtient ensuite un certificat A, B ou C, par exemple après des travaux, l’indexation complète redevient possible à partir de ce moment, et non pour le passé, y compris la hausse de l’indice de 2022-2023 (Cour constitutionnelle, arrêt 64/2024 du 20 juin 2024). Pour un logement sans certificat, faire établir un certificat PEB est donc toujours utile. Pour un logement classé A, B ou C, ou pour un bail entré en vigueur à partir du 1er novembre 2022, la formule habituelle s’applique.

Bruxelles : le PEB et le facteur de correction

À Bruxelles, le certificat PEB reste une condition de l’indexation : sans certificat remis au locataire, le loyer ne peut pas être indexé (et, selon Bruxelles Logement, le certificat doit être valable au moment de la demande).

Entre le 14 octobre 2022 et le 13 octobre 2023, l’indexation des logements classés E, F ou G a été limitée ou interdite selon leur classe, et interdite pour les logements sans certificat PEB. Depuis le 14 octobre 2023, elle est de nouveau autorisée, mais un facteur de correction la réduit lorsque trois conditions sont réunies :

le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022 ;
le certificat PEB du logement est E, F ou G ;
le logement est loué sur le marché privé ou public, y compris par l’intermédiaire d’un CPAS, d’une commune, d’une agence immobilière sociale ou de la Régie foncière. Les logements des sociétés immobilières de service public (SISP) et du Fonds du Logement ne sont pas concernés.

Ce facteur dépend de la classe PEB (E, ou F et G) et du mois anniversaire du bail. Bruxelles Logement propose un calculateur au format Excel, mis à jour chaque mois : téléchargez la version en cours avant chaque calcul. L’ordonnance ne prévoit pas de date de fin pour ce facteur de correction. Pour un bail entré en vigueur depuis le 14 octobre 2022, l’indexation se calcule avec la formule habituelle.

Avant d’envoyer la demande : la liste de contrôle

Le bail est écrit et enregistré. À Bruxelles : Irisrent pour les baux signés depuis 2025, et MyRent.
À Bruxelles : le certificat PEB a été remis au locataire et est encore valable (exigence de Bruxelles Logement).
En Wallonie, pour un bail entré en vigueur avant le 1er novembre 2022 : la classe PEB actuelle du logement, ou l’absence de certificat.
À Bruxelles, pour un bail entré en vigueur avant le 14 octobre 2022 : une classe E, F ou G entraîne le facteur de correction.
Les deux indices : le mois qui précède la signature et le mois qui précède la date anniversaire, dans la même base.
L’envoi : un écrit daté, dont vous gardez la preuve.

Wallonie et Bruxelles en un coup d’œil

	Wallonie	Bruxelles
Bail écrit et enregistré	Obligatoire	Obligatoire : enregistrement régional Irisrent (condition de l’indexation pour les baux signés depuis 2025 et les baux jamais enregistrés) et enregistrement fédéral MyRent
Fréquence	Une fois par an, à la date anniversaire	Une fois par an, à la date anniversaire
Demande	Par écrit (courrier, e-mail ou SMS)	Par écrit
Rétroactivité	3 mois avant le mois de la demande	3 mois avant le mois de la demande
Certificat PEB	Calcul particulier pour les baux entrés en vigueur avant le 1er novembre 2022 si le logement est classé D à G ou n’a pas de certificat	Certificat remis au locataire obligatoire (valable selon Bruxelles Logement) ; facteur de correction pour certains logements E, F ou G

Questions fréquentes

L’indexation est-elle obligatoire ?

Non. C’est un droit du bailleur, pas une obligation. Le bailleur peut choisir de ne pas indexer une année et le faire plus tard, avec la limite de 3 mois d’arriérés.

Faut-il envoyer un recommandé ?

Non, un écrit suffit. En Wallonie, un courrier simple, un e-mail ou un SMS sont acceptés. Gardez toujours une preuve de l’envoi et de la date.

Peut-on indexer un bail qui n’a pas été enregistré ?

Non, pas tant qu’il n’est pas enregistré. En Wallonie comme à Bruxelles, l’enregistrement du bail est une condition de l’indexation. L’enregistrement d’un bail portant sur un logement affecté exclusivement à l’habitation est gratuit ; il doit être fait dans les deux mois qui suivent la signature, sous peine d’amende. À Bruxelles, les baux signés depuis le 1er janvier 2025 doivent être enregistrés à la fois sur la plateforme régionale Irisrent et auprès du SPF Finances (MyRent). Si votre bail n’est pas encore enregistré, faites-le d’abord, puis envoyez la demande d’indexation.

Le bail prévoit une indexation automatique, plus fréquente ou plus élevée : est-ce valable ?

Non. Une clause qui va au-delà de l’indexation légale est ramenée à celle-ci. Et même si le bail parle d’indexation automatique, envoyez toujours une demande écrite : l’indexation n’est jamais automatique.

Et si l’indice baisse ?

L’adaptation peut aussi faire baisser le loyer. C’est alors au locataire de la demander par écrit, avec le même effet rétroactif limité à 3 mois. Les conditions d’enregistrement (et, à Bruxelles, de certificat PEB) ne visent que les indexations qui augmentent le loyer.

Bail étudiant ou de colocation en Wallonie : les mêmes règles ?

Pas toujours. Si le logement n’est pas la résidence principale du locataire, le loyer ne peut être indexé que si le bail le prévoit, toujours une fois par an et selon la même formule. Si l’étudiant y établit sa résidence principale avec l’accord exprès du bailleur, ou si, en colocation, un des colocataires le fait avec l’accord exprès du bailleur et de tous les colocataires, les règles de cet article s’appliquent.

Les charges sont-elles indexées ?

Non. L’indexation s’applique au loyer de base, à l’exclusion des frais et charges laissés à charge du locataire.

LCI s’occupe de l’indexation pour vous

Pour les biens que nous gérons, l’indexation fait partie du suivi financier : nous vérifions chaque année que les conditions sont remplies, calculons le nouveau loyer à la bonne date et adressons la demande au locataire. Vous êtes propriétaire d’un bien loué en Brabant wallon, à Bruxelles ou en Hainaut ? Contactez-nous ou découvrez nos services de gestion locative.

Sources officielles

Article mis à jour en octobre 2026. Ces règles concernent le bail d’habitation : un bail commercial ou de bureaux suit d’autres règles. Dans les communes de langue allemande, la Communauté germanophone a adopté ses propres règles d’indexation : les règles décrites ici peuvent y être différentes. Ces informations sont générales et ne remplacent pas l’analyse d’une situation particulière.