Garantie locative 2026 en Wallonie et à Bruxelles

La garantie locative protège le bailleur si le locataire ne respecte pas ses obligations : loyers impayés, charges non réglées ou dégâts constatés à la sortie. Son montant, sa forme et sa libération sont encadrés par la loi, avec des règles qui diffèrent entre la Wallonie et Bruxelles. Voici ce qu’un propriétaire doit savoir en 2026 pour un bail de résidence principale, y compris un bail de courte durée. Le bail étudiant et la colocation suivent en partie d’autres règles, précisées plus bas.

En bref

Montant maximum : 2 mois de loyer hors charges, quelle que soit la forme. En Wallonie, pour les baux conclus depuis le 1er juin 2023 ; à Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.
La garantie n’est due que si le bail la prévoit. C’est le locataire qui choisit sa forme parmi celles prévues par la loi.
Le bailleur ne peut pas conserver la garantie sur son propre compte : sur un compte individualisé, l’argent est bloqué sur un compte au nom du locataire, et les intérêts reviennent au locataire.
Wallonie : la garantie n’est libérée que sur accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur décision du juge. La loi ne fixe pas de délai.
Bruxelles (baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024) : la garantie doit être libérée au plus tard 2 mois après la remise des clés, sous réserve d’une procédure en justice, sinon une pénalité est due par le bailleur.
Garant particulier : de nouvelles règles du Code civil s’appliquent aux engagements signés depuis le 1er janvier 2026. Un acte distinct du bail, avec un montant maximal, est obligatoire lorsque le bailleur agit à titre professionnel et recommandé dans tous les cas.

Quel montant peut-on demander ?

La garantie n’est pas automatique : elle n’est due que si le bail la prévoit. Le bail en fixe le montant, dans la limite légale.

En Wallonie, pour les baux conclus depuis le 1er juin 2023, la garantie ne peut pas dépasser l’équivalent de 2 mois de loyer hors charges, quelle que soit sa forme. Pour les baux conclus avant cette date, une garantie bancaire pouvait atteindre 3 mois. Le plafond de 2 mois s’applique aussi à tout bail étudiant conclu depuis le 1er juin 2023.

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie est également limitée à 2 mois de loyer hors charges. Pour les baux plus anciens, le plafond reste de 2 ou 3 mois selon la forme choisie à l’époque.

Quelles formes de garantie sont autorisées ?

Le choix de la forme appartient au locataire. En Wallonie, pour un bail de résidence principale, la loi prévoit trois formes :

Le compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d’une institution financière. Ce compte est bloqué : ni le bailleur ni le locataire ne peuvent en disposer seuls, puisque l’argent n’est libéré que sur accord écrit des deux parties ou sur décision du juge. Les intérêts sont capitalisés au profit du locataire, et le bailleur dispose d’un privilège sur ce compte pour toute somme due en raison des manquements du locataire.
La garantie bancaire que le locataire s’engage à reconstituer par mensualités constantes pendant la durée du bail, sur 3 ans maximum, auprès de la banque où il perçoit, le cas échéant, ses revenus professionnels ou de remplacement. Cette banque ne peut pas la refuser pour des raisons liées à la solvabilité du locataire.
La garantie bancaire via le CPAS : c’est le CPAS qui la demande à une institution financière, sur la base d’un contrat type conclu entre eux, et l’institution l’accorde au profit du bailleur.

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le locataire choisit une des cinq formes suivantes : le compte individualisé, la garantie bancaire via le CPAS, la garantie bancaire constituée progressivement, une sûreté réelle constituée au nom du locataire auprès d’une institution financière agréée, ou une caution personnelle, c’est-à-dire un garant. Le plafond de 2 mois de loyer vaut pour toutes ces formes, y compris pour le garant. Ces formes ne se cumulent pas : sauf pour un bail étudiant, le bailleur ne peut pas exiger à la fois une garantie et un garant. Pour un bail étudiant, lorsque le logement est la résidence principale de l’étudiant, la caution personnelle peut s’ajouter à l’une des quatre autres formes.

Le bailleur peut-il garder la garantie ?

Non. La garantie ne doit rester ni entre les mains du bailleur, ni sur son compte personnel. En Wallonie, si le locataire la lui a remise en espèces ou par virement sur son compte, le bailleur doit la placer sur un compte individualisé ouvert au nom du locataire. À défaut, il doit au locataire des intérêts au taux moyen du marché financier depuis la remise des fonds, puis des intérêts au taux légal dès que le locataire l’a mis en demeure de la placer. Ces intérêts sont capitalisés.

À Bruxelles, le bailleur qui garde la garantie sans la placer doit lui aussi des intérêts au locataire depuis la remise des fonds. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie doit en outre prendre l’une des cinq formes prévues par la loi : elle ne peut plus être remise au bailleur, ni en espèces ni sur son compte. Si le bailleur la détient quand même, le locataire qui le prouve peut déduire de ses loyers le montant de la garantie, intérêts compris, et le placer sur un compte ouvert à son nom.

Le garant : règles et nouveautés 2026

En Wallonie, le décret encadre la garantie locative mais ne règle pas l’intervention d’un garant. Un garant prévu à la place de la garantie locative ne pose pas de difficulté. Exiger un garant en plus d’une garantie de 2 mois est plus discuté : aucun texte ne l’interdit, mais une partie des juristes estime que ce cumul contourne le plafond de 2 mois, et la question n’est pas tranchée de manière certaine. Si vous le prévoyez, réservez-le aux situations qui le justifient, par exemple un premier logement ou des revenus irréguliers, et fixez un montant maximal raisonnable. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le garant est une des cinq formes de garantie : c’est le locataire qui la choisit, elle est plafonnée à 2 mois de loyer et ne se cumule pas avec une autre forme, sauf pour un bail étudiant.

Dans les deux régions, lorsqu’un particulier se porte garant, par exemple un parent, les nouvelles règles du Code civil (livre 9) s’appliquent aux engagements signés depuis le 1er janvier 2026. Certaines valent dans tous les cas :

l’engagement doit être proportionné aux revenus et au patrimoine du garant : en cas de disproportion manifeste au moment de la signature, il est réduit au montant que le garant pouvait alors payer ;
il ne peut couvrir que les dettes d’un bail déjà conclu et clairement désigné dans l’acte ;
les intérêts et autres accessoires réclamés au garant ne peuvent pas dépasser la moitié des sommes principales dues au moment où le bailleur fait appel à lui.

Lorsque le bailleur agit dans le cadre d’une activité professionnelle, s’ajoutent :

un écrit distinct du bail, à peine de nullité ;
un montant maximal garanti, précisé dans cet écrit ;
l’information du garant avant la signature, sur l’étendue de son engagement et ses risques, puis chaque année sur l’état de la dette et, sans délai injustifié, en cas d’impayé du locataire.

La loi ne précise pas à partir de quand un bailleur agit à titre professionnel. Par prudence, appliquez ces règles dans tous les cas : un acte distinct, avec un montant maximal, protège aussi le bailleur.

Si vous mettez le locataire en demeure de payer, envoyez en même temps une copie au garant : la loi impose au bailleur de l’en informer au même moment.

Avant la remise des clés : vérifiez que la garantie est constituée

Une demande d’ouverture de compte ou de garantie bancaire ne prouve pas que la garantie existe. Ce qui compte, c’est l’attestation de l’institution financière confirmant que la garantie est constituée ou accordée pour ce bail. Si un garant intervient, faites-lui signer un acte de cautionnement distinct du bail, avec un montant maximal, le même jour que le bail ou après, jamais avant, en désignant précisément ce bail. Prévoyez dans le bail que la garantie doit être constituée avant l’entrée dans les lieux, et demandez l’attestation avant de remettre les clés.

Si votre futur locataire manque de moyens, il peut se faire aider, sous conditions, notamment de revenus : en Wallonie, la Société wallonne du crédit social (SWCS) propose un prêt à taux zéro pour constituer la garantie ; à Bruxelles, le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale propose un crédit à 0 % ou, à défaut, une aide via le fonds BRU-GAL.

À la fin du bail : comment libérer la garantie ?

La garantie sert à couvrir ce que le locataire doit encore à la fin du bail en raison de ses manquements, notamment des loyers ou charges impayés et des dégâts locatifs constatés à la sortie, hors usure normale et force majeure. Toute retenue doit pouvoir être justifiée. L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie servent de base de comparaison.

En Wallonie, l’institution financière ne libère la garantie, au profit de l’une ou l’autre partie, que sur présentation d’un accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une copie d’une décision de justice. Un accord signé dès la conclusion du bail ne permet donc pas de libérer la garantie. En cas de désaccord, c’est le juge de paix qui tranche, et sa décision est exécutoire par provision.

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie doit être libérée au plus tard 2 mois après la remise des clés au bailleur, sous réserve d’une procédure en justice. En cas de retard, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, une partie de la garantie peut rester bloquée dans l’attente de la clôture annuelle des comptes. Comme en Wallonie, l’institution financière ne libère la garantie que sur présentation d’un accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une décision de justice. Le bailleur ne peut donc rien retenir sans l’accord écrit du locataire ou une décision du juge. Le délai de 2 mois ne s’efface que devant une procédure en justice : par prudence, en cas de désaccord, introduisez votre demande devant le juge de paix avant la fin de ce délai. Pour les baux bruxellois plus anciens, la loi ne fixe pas de délai de libération.

À Bruxelles, pour tous les baux d’habitation, y compris ceux en cours au 1er novembre 2024, l’état des lieux de sortie demandé par l’une des parties est établi après la libération des lieux par le locataire et avant la remise des clés, au plus tard dans le mois qui suit cette libération.

Bail étudiant et colocation

En Wallonie, le plafond de 2 mois s’applique à tout bail étudiant conclu depuis le 1er juin 2023. Les autres règles décrites ici (formes, compte bloqué, libération) sont prévues pour le bail de résidence principale : elles ne s’appliquent au bail étudiant que si l’étudiant fixe sa résidence principale dans le logement avec l’accord exprès du bailleur. Il en va de même pour un bail de colocation : ces règles ne s’y appliquent que si un colocataire y fixe sa résidence principale avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur. Dans tous les cas, le pacte de colocation doit fixer les conditions de constitution et de libération de la garantie. À Bruxelles, les règles sur la garantie (plafond de 2 mois, cinq formes, libération dans les 2 mois) s’appliquent au bail étudiant lorsque l’étudiant fixe sa résidence principale dans le logement avec l’accord du bailleur, et à la colocation lorsqu’un des colocataires y fixe sa résidence principale dès son entrée dans les lieux. Dans ce cas, pour un bail étudiant, la caution personnelle peut s’ajouter à une autre forme de garantie. Dans tous les cas, un compte bloqué au nom du locataire reste la solution la plus claire.

Wallonie et Bruxelles en un coup d’œil

	Wallonie	Bruxelles (baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024)
Montant maximum	2 mois de loyer hors charges, quelle que soit la forme (baux conclus depuis le 1er juin 2023)	2 mois de loyer hors charges
Formes	Compte individualisé, garantie bancaire progressive, garantie bancaire via le CPAS (bail de résidence principale)	Les mêmes, plus la sûreté réelle et la caution personnelle, non cumulables sauf bail étudiant
Qui choisit ?	Le locataire	Le locataire
Garantie gardée par le bailleur	Non : il doit la placer sur un compte individualisé au nom du locataire, sinon il doit des intérêts	Non : une des cinq formes légales est obligatoire. S’il la garde, il doit des intérêts et le locataire peut la déduire de ses loyers
Libération	Accord écrit (au plus tôt à la fin du bail) ou décision du juge, sans délai légal	Au plus tard 2 mois après la remise des clés, sous réserve d’une procédure en justice ; pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé

Questions fréquentes

Peut-on encore demander 3 mois de garantie ?

Non pour un nouveau bail de résidence principale. En Wallonie, le plafond est de 2 mois quelle que soit la forme pour les baux conclus depuis le 1er juin 2023, et il vaut aussi pour tout bail étudiant conclu depuis cette date. À Bruxelles, il est de 2 mois pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 ; pour un bail étudiant ou une colocation, ce plafond s’applique lorsque le logement est la résidence principale du locataire.

Le compte de garantie est-il au nom du bailleur et du locataire ?

Non. Le compte individualisé est ouvert au nom du locataire, jamais au nom du bailleur. Mais il est bloqué : l’argent n’en sort que sur accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur décision du juge. C’est ce blocage qui protège le bailleur.

Le bailleur peut-il imposer sa banque ou la forme de la garantie ?

Non. Le choix de la forme appartient au locataire, parmi celles prévues par la loi. Le compte individualisé est ouvert à son nom ; pour la garantie bancaire constituée progressivement, la loi wallonne désigne la banque où il perçoit, le cas échéant, ses revenus.

Le locataire peut-il ne pas payer ses derniers loyers en comptant sur la garantie ?

Non. La garantie n’est pas une avance sur loyer : le locataire ne peut pas l’imputer de lui-même sur ses derniers loyers. Elle couvre l’ensemble de ses obligations et n’est libérée qu’à la fin du bail, selon les règles décrites plus haut. Seule exception, à Bruxelles : pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er novembre 2024, si le bailleur a gardé la garantie au lieu de la placer, le locataire peut la déduire de ses loyers.

À qui reviennent les intérêts ?

Au locataire. Sur un compte individualisé, les intérêts sont capitalisés à son profit. Pour une garantie bancaire constituée progressivement, la banque n’accorde des intérêts qu’à partir du jour où la garantie est entièrement constituée, en Wallonie comme à Bruxelles.

Et si le locataire décède ?

En Wallonie, le bail prend fin de plein droit trois mois après le décès du locataire, sauf si une personne domiciliée dans le logement depuis plus de six mois notifie au bailleur, dans le mois du décès, sa volonté de reprendre le bail ; le bailleur peut s’y opposer pour de justes motifs. Lorsque le bail prend fin, le bailleur peut faire libérer la garantie à son profit, à concurrence de ce qui lui est dû, par requête unilatérale au juge de paix. À Bruxelles, si le logement n’est plus occupé par les membres du ménage et que le loyer ou les charges restent impayés pendant deux mois après le décès, le bailleur peut considérer le bail comme résilié et demander de la même manière au juge de paix la libération de la garantie à son profit.

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Sources

Article mis à jour en octobre 2026. Dans les communes de langue allemande, la Communauté germanophone peut appliquer des règles différentes. Ces informations sont générales et ne remplacent pas l’analyse d’une situation particulière.