Enregistrement du bail 2026 en Wallonie et à Bruxelles

Un bail de logement doit être enregistré. La démarche est gratuite, mais l’oublier peut coûter cher au bailleur : pour un bail de résidence principale, le locataire peut, sous conditions, partir sans préavis et le loyer ne peut pas être indexé. En outre, le bail n’a en principe pas de date certaine à l’égard des tiers, par exemple un acquéreur. L’obligation fiscale est la même partout, mais ses conséquences civiles diffèrent entre la Wallonie et Bruxelles, où un second enregistrement, régional, s’ajoute depuis le 1er janvier 2025. Voici ce qu’un propriétaire doit savoir en 2026.

En bref

Tout bail de logement (résidence principale, courte durée, bail étudiant, colocation) doit être enregistré par le bailleur dans les 2 mois de sa signature. C’est gratuit.
Cette obligation est fiscale et fédérale : l’enregistrement se fait auprès du SPF Finances (en ligne via MyRent ou sur papier), en Wallonie comme à Bruxelles.
À Bruxelles, depuis le 1er janvier 2025, le bail doit en plus être enregistré sur Irisrent, la plateforme régionale. Il faut donc deux enregistrements.
L’état des lieux d’entrée s’enregistre lui aussi. Enregistrez également les avenants, par exemple une prorogation ou l’arrivée d’un colocataire.
Wallonie : pour un bail de résidence principale, passé le délai de deux mois, le locataire peut partir sans préavis ni indemnité si sa mise en demeure d’enregistrer le bail est restée sans effet pendant un mois. Tant que le bail n’est pas enregistré, l’indexation et la révision du loyer à la hausse sont exclues.
Bruxelles : pour tout bail d’habitation, le locataire est dispensé du préavis et des indemnités dès la fin du délai de deux mois, sans mise en demeure préalable, tant que le bail n’est pas enregistré. L’indexation suppose un bail enregistré et la remise du certificat PEB.
Un bail non enregistré reste valable entre le bailleur et le locataire, mais il n’a en principe pas de date certaine à l’égard des tiers.

Une obligation fiscale fédérale, des effets civils régionaux

L’obligation d’enregistrer un bail vient du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe. Elle vise tous les baux d’immeubles affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule, quelle que soit leur durée. Elle pèse sur le bailleur, qui doit présenter le bail à l’enregistrement dans les 2 mois de sa signature. Si le dernier jour du délai tombe un week-end ou un jour férié, le délai est reporté au jour ouvrable suivant. Pour ces baux, l’enregistrement est gratuit : la loi leur applique un taux zéro.

La régionalisation n’a pas changé ce point. Depuis 2014, les Régions règlent le bail d’habitation et les effets civils de son enregistrement, mais l’obligation d’enregistrer reste une obligation fiscale fédérale. La Cour constitutionnelle l’a rappelé dans son arrêt n° 59/2025 du 3 avril 2025 : ces droits ne sont pas des impôts régionaux, et la Région bruxelloise ne pouvait pas supprimer l’enregistrement fédéral des baux de logement. Dans les deux Régions, l’enregistrement fiscal du bail reste donc assuré par le SPF Finances.

Passé le délai de deux mois, l’enregistrement reste possible. Le bailleur s’expose toutefois à une amende fiscale prévue par le Code des droits d’enregistrement (25 euros selon le Service public de Wallonie) et, surtout, aux conséquences civiles décrites plus bas. En Wallonie, le décret précise que les frais d’un enregistrement tardif sont entièrement à charge du bailleur.

Quels documents faut-il enregistrer ?

Le bail signé. En Wallonie, l’annexe explicative du Gouvernement wallon doit être jointe au bail remis au locataire ; le SPF Finances ne demande pas de l’enregistrer, mais vous pouvez la joindre sans frais. À Bruxelles, Irisrent demande le bail avec ses annexes.
L’état des lieux d’entrée : en Wallonie, il est annexé au bail et « également soumis à enregistrement » ; à Bruxelles, il fait partie du dossier à déposer sur Irisrent.
Les avenants : en Wallonie, l’avenant conclu à l’arrivée d’un nouveau colocataire doit être enregistré, et cette obligation pèse sur le nouveau colocataire. À Bruxelles, Bruxelles Logement recommande d’enregistrer sur Irisrent tout avenant à un bail lui-même enregistré sur Irisrent, pour la sécurité juridique.

Si l’état des lieux est signé après le bail, en Wallonie au plus tard au cours du premier mois d’occupation, enregistrez-le séparément dès sa signature.

Comment enregistrer le bail ?

Auprès du SPF Finances : MyRent ou papier

L’enregistrement fédéral se fait le plus simplement en ligne, via MyRent, l’application du SPF Finances accessible par MyMinfin. Vous y déposez une copie du bail signé et, s’il est prêt, l’état des lieux d’entrée. Un bail signé à la main ou par signature électronique qualifiée (par exemple avec la carte d’identité électronique) peut être présenté. Il reste possible d’envoyer une copie papier par la poste, accompagnée du formulaire prévu à cet effet. Vous recevez un accusé de réception, puis la preuve de l’enregistrement, appelée « relation d’enregistrement ». Le bail et l’état des lieux enregistrés restent ensuite consultables gratuitement dans MyMinfin. Conservez la preuve d’enregistrement reçue : en obtenir une nouvelle se demande par formulaire et est payant.

À Bruxelles : MyRent et Irisrent

Depuis le 1er janvier 2025, tout bail portant sur un logement situé dans la Région de Bruxelles-Capitale doit aussi être enregistré sur Irisrent, la plateforme de Bruxelles Logement (articles 228/1 et suivants du Code bruxellois du Logement, issus de l’ordonnance du 25 avril 2024). Cette ordonnance devait remplacer l’enregistrement fédéral, mais la Cour constitutionnelle a annulé cette partie du texte. Un bail de logement bruxellois doit donc être enregistré deux fois : sur Irisrent et sur MyRent. Les deux enregistrements sont gratuits et doivent être faits dans les deux mois de la signature.

Sur Irisrent, vous déposez un exemplaire du bail signé par les deux parties, ses annexes et l’état des lieux d’entrée, et vous encodez les données demandées sur les parties, le logement et le loyer. La connexion se fait avec la carte d’identité électronique ou itsme. Les personnes physiques peuvent aussi envoyer un formulaire papier par la poste ou le déposer à l’accueil de Bruxelles Logement, mais pas par e-mail. Un propriétaire qui loue par l’intermédiaire d’une société passe en principe par la plateforme. Le formulaire papier est traité dans les 20 jours de sa réception et, selon Bruxelles Logement, c’est la date de l’enregistrement qui compte : n’attendez pas la fin du délai de deux mois. L’enregistrement donne lieu à un accusé de réception reprenant son numéro d’inscription, envoyé au bailleur et au locataire.

Un bail bruxellois signé avant 2025 et déjà enregistré sur MyRent ne doit pas être enregistré sur Irisrent. S’il n’a jamais été enregistré, il doit l’être sur Irisrent et, au titre de l’obligation fiscale, sur MyRent. Les baux qui ne portent pas sur un logement restent enregistrés sur MyRent uniquement.

Bail non enregistré en Wallonie : ce que vous risquez

Le locataire peut partir sans préavis ni indemnité

Pour un bail de résidence principale, après le délai de deux mois et aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré, le locataire n’est plus tenu par le délai de congé ni par l’indemnité prévus par le bail ou par le décret (article 54 du décret du 15 mars 2018). Une condition s’ajoute : il doit d’abord mettre le bailleur en demeure d’enregistrer le bail, par envoi recommandé, par exploit d’huissier ou par remise contre signature d’un double daté, et cette mise en demeure doit être restée sans effet pendant un mois. La règle vaut pour le bail de 9 ans comme pour le bail de courte durée : le locataire peut alors quitter les lieux à tout moment.

Pas d’indexation ni de révision à la hausse

Pour un bail de résidence principale, l’indexation qui augmente le loyer n’est due que si le bail a été conclu par écrit et enregistré (article 57). La même condition s’applique à une révision du loyer à la hausse (article 58). L’indexation doit en outre être demandée par écrit, et elle n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande. Un enregistrement tardif peut donc faire perdre définitivement des mois d’indexation.

Une protection réduite en cas de vente

Un bail écrit non notarié a date certaine notamment à partir du jour de son enregistrement. Si le bail a date certaine avant la vente, l’acquéreur reprend tous les droits et obligations du bailleur (article 63). Sans date certaine, il ne les reprend que si le locataire occupe le logement depuis six mois au moins, et il peut alors mettre fin au bail dans les cas prévus par le décret, moyennant un congé de trois mois notifié dans les trois mois de l’acte authentique. Si le locataire occupe le logement depuis moins de six mois, l’acquéreur peut mettre fin au bail sans motif ni indemnité.

Bail étudiant et colocation

L’obligation fiscale d’enregistrer vaut aussi pour le bail étudiant et le bail de colocation. En revanche, les sanctions décrites ci-dessus (départ sans préavis, indexation et révision du loyer subordonnées à l’enregistrement) relèvent des règles du bail de résidence principale. Elles ne s’appliquent au bail étudiant ou au bail de colocation que si l’étudiant ou un colocataire fixe sa résidence principale dans le logement avec l’accord exprès du bailleur (pour un bail étudiant, aussi celui du preneur s’il n’est pas l’étudiant ; en colocation, celui de tous les colocataires). Les règles applicables en cas de vente (article 63) valent en revanche pour ces baux : la date certaine, et donc l’enregistrement, compte aussi pour eux.

Bail non enregistré à Bruxelles : des sanctions sans mise en demeure

Depuis le 1er janvier 2025, l’article 228/5 du Code bruxellois du Logement prévoit qu’après le délai de deux mois, et aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré, les délais de congé, les indemnités dues par le locataire au bailleur et les modalités de révision du loyer ne s’appliquent pas. Sont notamment visés le congé et l’indemnité en cas de départ anticipé du locataire d’un bail de 9 ans ou d’un bail de courte durée, ainsi que le préavis de deux mois du bail étudiant. Le locataire doit toutefois notifier son congé : il est seulement dispensé du délai de préavis et des indemnités. Contrairement à l’ancien régime, aucune mise en demeure préalable n’est plus nécessaire. L’ordonnance ne prévoit pas de règle transitoire pour les baux signés avant 2025 et jamais enregistrés : dans ce cas, régularisez sans attendre plutôt que de compter sur l’ancien mécanisme de mise en demeure. Selon Bruxelles Logement, c’est la situation au jour où le bailleur reçoit le congé du locataire qui compte : si le bail n’est pas enregistré à ce moment-là, le locataire peut partir sans respecter de délai de préavis.

L’indexation suppose elle aussi un bail enregistré, ainsi qu’une copie du certificat PEB remise au locataire (article 224/2). Pour un bail signé depuis 2025, Bruxelles Logement demande la preuve de l’enregistrement sur Irisrent : un enregistrement sur MyRent seul ne suffit donc pas pour indexer. À l’inverse, l’enregistrement sur Irisrent ne dispense pas de l’enregistrement fédéral sur MyRent.

L’enregistrement régional confère date certaine au bail et le rend opposable aux tiers. Un bail non enregistré garde toutefois, entre le bailleur et le locataire, exactement la même valeur qu’un bail enregistré.

Bail de courte durée, bail verbal et prorogation

Bail de courte durée

Un bail de 3 ans maximum suit les mêmes règles d’enregistrement qu’un bail de 9 ans. En Wallonie, le locataire qui part avant l’échéance doit normalement un congé de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer ; il en est dispensé si le bail n’est pas enregistré et que sa mise en demeure est restée sans effet pendant un mois. À Bruxelles, la dispense joue sans mise en demeure.

Prorogation d’un bail de courte durée

En Wallonie, un bail de courte durée ne peut être prorogé que deux fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans dépasser trois ans au total. À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, il ne peut être prorogé qu’une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans dépasser trois ans au total. L’écrit peut être un avenant, un nouveau bail ou une clause du bail initial. À défaut de congé donné à temps, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis son début. Enregistrez l’avenant ou le nouveau bail dans les deux mois, comme le bail initial : il fixe la nouvelle durée, et sa date doit pouvoir être prouvée.

Bail verbal

Un bail verbal ne peut pas être enregistré tel quel. En Wallonie comme à Bruxelles, la loi impose un bail écrit, mais un bail verbal n’est pas nul pour autant : si l’autre partie ne réagit pas dans les huit jours d’une mise en demeure envoyée par recommandé ou par exploit d’huissier, le juge peut l’obliger à signer un écrit, voire décider que son jugement vaut bail écrit. Tant qu’il n’existe pas de bail écrit enregistré, le loyer ne peut être ni indexé ni révisé à la hausse (en Wallonie pour un bail de résidence principale, à Bruxelles pour tout bail d’habitation) et le bail n’a pas de date certaine.

Pièges fréquents et bonnes pratiques

À Bruxelles, un seul enregistrement ne suffit pas : Irisrent conditionne l’indexation et les délais de préavis, MyRent répond à l’obligation fiscale. Il faut les deux.
Oublier l’état des lieux, surtout s’il est signé après le bail : il doit être enregistré lui aussi.
Se fier à des documents dépassés : d’anciennes fiches indiquent encore qu’à Bruxelles le locataire doit d’abord mettre le bailleur en demeure. Ce n’est plus prévu depuis le 1er janvier 2025.
Un bail signé électroniquement peut être enregistré : privilégiez une signature électronique qualifiée (eID ou itsme) et conservez le fichier signé d’origine.
S’il y a plusieurs bailleurs (couple, indivision), un seul enregistrement suffit : convenez de qui s’en charge et partagez la preuve.
Le bailleur peut confier l’enregistrement à un tiers, par exemple son gestionnaire, mais l’obligation reste la sienne. Sur Irisrent, Bruxelles Logement conseille de joindre le mandat, sans que ce soit obligatoire.
Sur Irisrent, vérifiez l’adresse avant d’envoyer : elle ne peut plus être modifiée ensuite, et un enregistrement ne peut pas être supprimé.
Conservez la preuve d’enregistrement (relation MyMinfin, références Irisrent). Elle vous servira pour indexer, pour répondre à un locataire qui conteste ou lors d’une vente.

Wallonie et Bruxelles en un coup d’œil

	Wallonie	Bruxelles
Où enregistrer ?	SPF Finances (MyRent ou papier)	Irisrent (Bruxelles Logement) et SPF Finances (MyRent ou papier)
Délai	2 mois après la signature	2 mois après la signature, pour chacun des deux enregistrements
Coût	Gratuit ; amende fiscale possible en cas de retard	Gratuit ; amende fiscale fédérale possible en cas de retard
Qui ?	Le bailleur, qui supporte les frais d’un enregistrement tardif ; le locataire peut aussi le faire	Le bailleur ; le locataire ou un tiers peut aussi le faire
Départ du locataire sans préavis ni indemnité	Bail de résidence principale : après 2 mois, si sa mise en demeure est restée sans effet pendant un mois (article 54)	Après 2 mois, sans mise en demeure (article 228/5)
Indexation	Bail de résidence principale : exclue sans bail écrit enregistré (article 57)	Exclue sans enregistrement ni copie du certificat PEB (article 224/2)
Révision du loyer à la hausse	Bail de résidence principale : exclue sans bail écrit enregistré (article 58)	Exclue sans enregistrement (articles 240 et 228/5)
Date certaine	À partir de l’enregistrement ; protège le locataire en cas de vente (article 63)	L’enregistrement régional donne date certaine et rend le bail opposable aux tiers

Questions fréquentes

Le locataire peut-il enregistrer le bail lui-même ?

Oui, pour un bail de logement. Le SPF Finances précise qu’il peut le faire sans y être légalement tenu, et Bruxelles Logement le permet aussi sur Irisrent. Mais l’obligation légale reste celle du bailleur : s’il ne le fait pas, c’est lui qui en supporte les conséquences.

J’ai oublié d’enregistrer le bail : que faire ?

Enregistrez-le tout de suite, avec l’état des lieux et les avenants, sur MyRent et, à Bruxelles, sur Irisrent. Les sanctions civiles ne jouent qu’aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré. En Wallonie, si le locataire vous a mis en demeure, vous disposez d’un mois pour régulariser avant qu’il puisse partir sans préavis ni indemnité.

Un bail non enregistré est-il nul ?

Non. Il produit ses effets entre le bailleur et le locataire, mais il n’a en principe pas de date certaine à l’égard des tiers. Il prive aussi le bailleur de plusieurs protections (préavis du locataire, indexation, révision à la hausse) : en Wallonie pour un bail de résidence principale, à Bruxelles pour tout bail d’habitation, y compris le bail étudiant.

Faut-il enregistrer un bail de quelques mois ?

Oui. L’obligation vise tous les baux affectés exclusivement au logement, quelle que soit leur durée, y compris un bail étudiant de dix mois.

Mon bail bruxellois de 2023 a été enregistré sur MyRent. Dois-je l’enregistrer sur Irisrent ?

Non. Irisrent concerne les baux signés depuis le 1er janvier 2025 et les baux plus anciens qui n’ont jamais été enregistrés sur MyRent. Selon Bruxelles Logement, un avenant à un bail enregistré sur MyRent avant 2025 ne doit pas non plus être déposé sur Irisrent.

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Sources

Article mis à jour en octobre 2026. Les baux commerciaux, les autres baux non résidentiels et les baux mixtes (par exemple une maison avec un commerce ou un bureau), qui ne portent pas sur un bien affecté exclusivement au logement, suivent d’autres règles : délai de quatre mois et enregistrement payant. Ces informations sont générales et ne remplacent pas l’analyse d’une situation particulière.

Enregistrement du bail en Wallonie et à Bruxelles : le guide 2026 pour les propriétaires